Keteninnovatie bij woningrenovatie

Ketensamenwerking en ketenintegratie in de bouw staan al jaren in de belangstelling. Ook in de woningcorporatiesector staat het onderwerp hoog op de agenda. Intensievere samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer heeft verschillende voordelen ten opzichte van het traditionele bouwproces. Denk hierbij aan kostenbesparingen door het voorkomen van dubbel werk, aan kwaliteitsverbetering door elkaars expertise te benutten en het beter honoreren van de woonwensen van huurders als gevolg van een betere vraagspecificatie en goede prestatieafspraken. Onderzoek naar ketensamenwerking en ketenintegratie richt zich op dit moment op nieuwbouw.

Ook op het gebied van onderhoud zijn al flinke stappen gezet dankzij lopend en reeds uitgevoerd onderzoek, op initiatief van onder andere SBR en Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft.
Niet alleen bij nieuwbouw en onderhoud, maar ook bij woningrenovatie zijn voordelen te verwachten van ketensamenwerking. Daar komt nog bij dat de noodzaak tot ketensamenwerking bij woningrenovatie zal toenemen, naarmate opdrachtgevers zelf minder deskundig personeel in dienst kunnen nemen. Dat laatste is het gevolg van krapte in dit segment van de arbeidsmarkt en de toegenomen noodzaak om de uitgaven te beheersen. Bij renovatie is echter nog meer aan de hand. Die problemen betreffen onder meer de afstemming tussen het bouw- of onderhoudsbedrijf en de gespecialiseerde opdrachtnemers, de gevolgen voor de werkzaamheden en competenties bij alle partijen, het vormgeven van het levenscyclusbeheer, alsmede de (on)mogelijkheden voor het toepassen van vormen van conceptueel en duurzaam verbouwen die in verschillende situaties kunnen worden toegepast (Gruis, 2011). Het Lectoraat Vernieuwend Vastgoedbeheer van Hogeschool Utrecht initieerde daarom een kennisuitwisselingsproject, dat zich richtte op het bevorderen en evalueren van experimenten met ketensamenwerking bij woningrenovatie. Hiertoe ging men onder de titel ‘Keteninnovatie bij Woningrenovatie’ op zoek naar een groep van woningcorporaties en opdrachtnemers (vastgoedonderhoudsbedrijven en aannemers) die wilde experimenteren met ketensamenwerking in renovatie. Gedurende een periode van twee jaar werd deze groep begeleid en met kennis ondersteund vanuit het lectoraat en Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. De koppels binnen die groep waren: de Alliantie en ERA Contour; Stadgenoot en Van Wijk Vastgoedonderhoud; SSW en Nijhuis Bouw Apeldoorn; Parteon en Etro Vastgoedzorg; Wonion en Nijhuis Bouw Rijssen; Tiwos en Hendriks Coppelmans en Ymere, KAW architecten en adviseurs en Nijhuis Bouw Apeldoorn. Daarnaast participeerde Vastbouw in het  uitwisselingsproject.

Conclusies

Uit het uitwisselingsproject blijkt dat verschillende vormen van ketensamenwerking tussen woningcorporaties en bedrijven tot voordelen heeft geleid als kortere doorlooptijden, grotere bewoners- én medewerkerstevredenheid, een betere prijs-kwaliteitverhouding van de gerenoveerde woningen, en meerwaarde op de langere termijn. We kunnen op basis hiervan gerust stellen dat ketensamenwerking succesvol kan zijn. Dit neemt niet weg dat er nog veel werk verzet moet worden om de prestaties als gevolg van ketensamenwerking ook kwantitatief te meten. Betrokkenen in dit uitwisselingsproject en andere ervaringsdeskundigen wijzen er ook op dat ketensamenwerking pas echt vruchtbaar is, als het een structureel, projectoverschrijdend karakter heeft en zich uitstrekt over alle bouwprocesfasen. Het eerste houdt in dat de selectie van bedrijven (consortia) voorafgaat aan de selectie van projecten. Het tweede betekent dat ook de beheer- en exploitatiefase van de woningen in de ketensamenwerking is betrokken. Een groeiend aantal woningcorporaties omarmt de denkwijze van het sturen op levensduurkosten of ‘total costs of ownership (TCO)’ van woningen, in plaats van sturing op initiële investeringen en beheer-, energie- en onderhoudskosten. Het koppelen van de beheer- en onderhoudsperiode aan initiële ingrepen leidt naar verwachting tot lagere levensduurkosten en hogere prestaties gedurende de levensduur van woningen. Ook komen consortia van aanbodpartijen met concepten op de markt voor de renovatie van referentiewoningtypen. De verwachte exploitatieduur van deze concepten is niet duidelijk. Investeringen in nieuwe bouwproducten en technologieën als deel van deze concepten kunnen zich pas terugverdienen in de exploitatiefase.

Voor de toekomst van kennis- en praktijkontwikkeling op het gebied van ketensamenwerking is het van groot belang dat experimenten worden opgeschaald naar het volgende stadium. Van oefenen met projectgebonden samenwerkingsvormen,moeten we nu de stap zetten naar experimenten met verdergaande vormen van ketensamenwerking bij woningrenovatie. Hierbij moet zowel gedacht worden aan verbreding van de keten, door (eerder) andere partijen in het bouwproces te brengen, zoals toeleveranciers en bewoners, als aan verlenging van de keten door projectoverschrijdende samenwerkingsketens te vormen en ook de beheerfase na de renovatie in de samenwerking te betrekken. Ten slotte blijft meer bewijs van het succes van ketensamenwerking noodzakelijk om meer opdrachtgevers over de streep te trekken. Het lectoraat hoopt dan ook zeer op een vervolg. Want ketensamenwerking mag nu geen pilot meer zijn.